LES 10 ETAPES POUR (RE)DEVENIR PROPRIETAIRE
Etape primordiale avant toute autre démarche : définir votre projet immobilier.
S’agit-il :
Les projets immobiliers peuvent être très diversifiés et chacun d’eux comportent des spécificités : il faut donc se préparer étape après étape afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Le projet étant défini et le plus précis possible, il vous faut déterminer le budget que vous pouvez allouer à ce dernier : cette seconde étape est la plus cruciale de toutes car elle va conditionner toute la suite.
Dans quelques cas, on pourra parler d’autofinancement mais dans la plupart des cas, vous aurez recours à un prêt complémentaire pour mener à bien votre projet d’acquisition. Pour être connu, et surtout maîtrisé, le budget d’achat doit donc être calculé en amont, fonction de vos revenus quels qu’ils soient mais aussi de vos charges et bien sûr de votre apport. Pour se faire, banques et courtiers sont les organismes habilités pour vous accompagner tout au long de ce cursus financier.
Préparer ainsi votre projet va aussi vous permettre d’anticiper la suite et le cas échéant booster votre épargne et donc votre futur apport, fondations nécessaires à l’obtention éventuelle de tout prêt immobilier.
Ces deux étapes validées, il vous faut trouver un bien correspondant à la fois à vos attentes et à votre enveloppe budgétaire.
Le marché étant de plus en plus tendu, n’hésitez pas à contacter votre agent immobilier local pour dénicher cette perle rare et lui poser toutes les questions. Surveillez aussi les différents portails d’annonces en créant même des alertes en fonction de vos critères de recherche : appuyez-vous aussi et surtout sur votre partenaire immobilier pour éviter tout écueil dans votre process d’achat.
Eureka, vous avez trouvé la perle rare et vous ne voulez surtout pas que le bien tant convoité vous passe sous le nez : Il suffit d’adresser un mail ou un courrier manuscrit précisant votre volonté d’acquérir ledit bien en mentionnant quelques précisions (caractéristiques du bien, mode de financement envisagé, pièce d’identité, etc…) votre agent immobilier vous transmettra un modèle si nécessaire.
A noter que la négociation n’est nullement automatique : échanger avec votre agent immobilier pour éviter d’être maladroit.
N’hésitez pas à réclamer une contre-visite pour valider cette étape : Le compromis de vente (ou encore “promesse synallagmatique de vente”) est un engagement bilatéral : le vendeur s’engage à vous vendre son bien immobilier et vous vous engagez à le lui acheter.
Cette étape est une réservation officielle et vous bénéficierez d’un délai de 10 jours le cas échéant pour vous rétracter mais le but est bien évidemment d’atteindre votre objectif de (re)devenir propriétaire.
Ensuite, vous ne pourrez plus vous rétracter sauf en cas de non-réalisation d’une des conditions suspensives écrites au compromis.
Pour information, il est également possible de signer une promesse de vente qui, contrairement au compromis de vente, engage uniquement le vendeur : on perle alors d’une promesse unilatérale de vente. En contrepartie, l’acquéreur devra verser environ 10% du prix de vente pour l’immobilisation du bien. S’il achète le bien, cette somme est déduite du prix restant à payer (comme le dépôt de garantie) et s’il renonce le vendeur la garde en dédommagement.
Les conditions suspensives peuvent être d’ordre financier. Par exemple, si vous n'obtenez pas votre financement à temps, la vente peut être annulée.
Elles peuvent également être d’ordre non financier. Par exemple, si vous choisissez de faire construire une maison et que vous ne réussissez pas à obtenir un permis de construire, vous pouvez vous rétracter de l’achat.
Normalement, votre agent immobilier doit vous demander des justificatifs dès le départ afin de sécuriser les deux parties tant acquéreur que vendeur.
Quel est votre délai de rétractation ?
Le délai de rétractation de 10 jours démarre le lendemain de la notification du compromis et de ses annexes. Si vous souhaitez vous rétracter pendant cette période, vous devrez simplement envoyer un courrier recommandé au vendeur ou à l’agence.
Après la signature du contrat, après votre délai de rétractation, vous versez au notaire entre 5 et 10 % du prix de vente. Il s'agit du séquestre immobilier. Que devient cet argent ?
Soit cette somme est déduite du prix global lors de la réitération, soit elle est rendue en cas de défaut d’une condition suspensive
Si la vente suit son cours normal, le notaire conserve cette somme sur un compte séquestre et sera débloquée le jour de la signature de l'acte authentique.
Après signature du compromis, vous avez entre 45 et 60 jours pour trouver et valider le financement nécessaire à l’achat du bien.
Sauf relation exceptionnelle et de qualité avec votre propre banque, il est souvent préférable de faire appel à un courtier en financement qui saura défendre vos intérêts auprès des organismes bancaires mais aussi auprès des assurances.
Attention cependant à anticiper au mieux et présenter une bonne santé financière : soyez donc organisé et rigoureux afin de présenter un dossier aussi propre que possible pour maximiser vos chances d’obtenir un prêt rapidement (pas de découvert, pas de rejet, de l’épargne etc…)
Si tous les délais sont respectés et votre situation « saine », vous devriez pouvoir confirmer l’accord de principe préalablement transmis en amont de la signature du compromis.
Cet accord de principe est certes une étape importante lors de votre achat immobilier, mais il ne s'agit pas de l'offre définitive. Cela fait partie des étapes pour obtenir un crédit immobilier. L’accord de principe regroupe l’ensemble des caractéristiques du crédit comme le montant, le taux et les conditions. Vous devez obtenir l’accord d’organismes tiers tels que l’assurance ou la caution afin de valider votre situation.
L’offre de prêt, reçue en courrier recommandé avec accusé de réception, est le document que vous envoie la banque quand elle vous propose officiellement un crédit. Ce document contractuel précise les conditions générales du crédit et comporte de nombreuses clauses qu’il faudra lire attentivement.
Lorsque vous recevez l’offre de prêt, la loi Scrivener vous impose un délai obligatoire de réflexion : vous ne devez signer et renvoyer votre offre qu’à partir du 11ème jour, surtout pas avant.
L’heure est venue de signer votre acte authentique chez le notaire en présence du vendeur.
Vous payez le bien, les frais de notaire et de garantie. Le notaire vous informe avec le vendeur de toutes les lois, conséquences juridiques et sanctions si les engagements ne sont pas tenus.
La signature de l'acte authentique doit généralement intervenir dans les 4 mois après la signature de l’offre de prêt. Le déblocage des fonds intervient quelques jours avant la signature de l’acte notarié et sont transférés sur le compte du notaire.
Vous voici donc heureux propriétaire avec la remise des clefs et éventuellement quelques travaux à gérer avant l’emménagement.
Logiquement, et si besoin bien sûr, votre budget travaux a été étudié en amont et intégré à votre demande de financement. Le cas échéant et selon votre profil, la banque peut vous octroyer un « prêt travaux » complémentaire sur présentation de devis puis de factures.
Vous voici prêts pour l’étape suivante !
Dernière étape de votre épopée : l’emménagement.
Après quelques mois bien rythmés, il est temps d’intégrer votre bien immobilier pour démarrer de nouvelles aventures et écrire de nouvelles pages de votre Vie.
